房地合一稅

房地合一稅設分年扣除率

房地合一稅制方案即將出爐。財政部規畫，對個人不動產資本利得採分離計稅、合併結算申報課稅，並區分自住、非自住不動產，依持有年數，設定分年扣除率，自住屋最高可減除獲利八成；僅有一屋的民眾持有5年以上，免徵交易稅，以降低衝擊。
立法院已開議，預計9月下旬召開財政委員會，財政部加緊不動產稅改腳步，討論課稅稅基、累進稅率及長期持有優惠等項目。
財政部表示，房地合一稅制改革，是針對個人及法人處分資產的資本利得實價課稅，處分定義不僅是出售，還包括交換或贈與等，若有實際獲利，即必須實價課稅。
稅率方面，財政部定調採取累進稅率，以避免高所得者適用低稅率、低所得者適用高稅率，並參考南韓以綜所得累進稅率，作為房地合一稅率，以個人售屋為例，適用稅率從5％至45％。
財政部表示，房地合一將有長期減徵優惠配套措施，區分自住、非自住，分年適用不同扣除率，自用宅可享更多優惠，持10年以上者，扣除率可達80％。
舉例，甲君以1,000萬元購入自用宅，持有10年後以2,000萬元出售，長期減徵優惠適用扣除率為80％，甲君可扣除800萬元的特別扣除額【（2000萬－1000萬）×80％＝800萬】，若甲君的綜所稅適用12％稅率，而不動產資本利得稅為24萬元。
若本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭，財政部也設有免稅優惠，但為求課稅公平，財政部擬參考央行對高價住宅定義，設定排富條款，出售總價3,000萬元以上者，無法適用免稅優惠。
另為防堵假自住的逃稅漏洞，財部將嚴格限制，一戶免稅者須持有5年以上出售，才能適用免稅優惠；由於持有年限較奢侈稅2年閉鎖期更長，屆時奢侈稅可望同步停徵。






        熱愛炒房的投資客，告訴你們一個好消息，政府要減稅囉！
最近房地產界有一件重大的消息，政府為了實現租稅不正義，啊不，是租稅正義，已由府院拍板通過房地合一課稅。並且重點來了，房地合一課稅的同時，要讓房產交易所得「與一般所得分開計稅」，以及「停徵奢侈稅」。
聽起來很複雜。簡單的說，就是對短期交易的投資客減稅啦！
咦？媒體不是說新的房地合一實價課稅「最高稅率可達45%」嗎？聽起來很高耶！怎麼會是減稅？
答案是這樣的：就算對房產交易所得課到45%的稅率，對大部分的短期交易投資客來說，還是比奢侈稅便宜。道理其實很簡單：現行奢侈稅是對「房價銷售總額」課稅，而且奢侈稅課完後，還要繳「土地增值稅」與「財產交易所得稅」。一旦房地合一稅實施以後，卻只對賣房時「賺到的部分」課稅，而且土增稅與財產交易所得稅應會同時取消或扣抵（才能叫房地合一課稅呀）。算起來可是大大減稅喔！
舉個簡單的例子，按官方「住宅價格指數」，去年北市房價平均漲了14%。假設有投資客買進三千萬房屋一棟，一年之內以3900萬賣出，賺三成，比平均漲幅高出一倍多。以現行制度而言，投資客就要繳585萬的奢侈稅，還得外加土增稅與財產交易所得稅等。如果按照45%的房地合一所得稅呢？最多只需繳405萬。
這不是減稅，什麼才是減稅？
透過簡單的數學計算，我們可以找出在什麼樣的狀況下，實價課稅是減稅。在下面的圖中，縱軸是房屋持有一年內的獲利，橫軸則是未來政府實價課稅的稅率。舉例來說，就算政府實價課稅的稅率為45%，那麼只要在一年內獲利在五成以下，實價課稅就是降稅。如果政府公佈的實質稅率是30%，那麼只要在一年內賺不到一倍，相較於奢侈稅，房地合一的實價課稅也是降稅。

這還不列入土增稅與財產交易所得稅被取消或扣抵後的降稅部分。基本上我們甚至可以說，就算政府對房產所得稅率高達45%，只要一年內買賣房產獲利不超過六七成，實價課稅都算是降稅。哪裡找得到一年可以獲利六成的房子？應該算鳳毛麟角。所以這算是對所有投資客大解套。而且房子愈貴，或賣屋者所得愈高，降的稅愈多。

還有一個重點。財政部不太可能真的將實價課稅後的房產所得稅率調到45%。如果要調到45%，那房產交易所得與一般綜合所得合併課稅即可，何必大費周章搞什麼「與一般所得分開計稅」？今天要分開計稅，就是打算降稅。

上圖是一年內買賣的分析。若是持有超過一年，但不超過兩年呢。那就有「稍微大一點點」的可能稅負變得比較重了。下圖中的實線，就是奢侈稅與實價課稅誰輕誰重的分界線。如果實價課稅後的房產所得稅率為30%，投資客房子持有一年以上，稅前獲利超過五成（這機會也不大），實價課稅才有可能加重稅負。

說穿了，政客心中的實價課稅，租稅正義是假，減稅才是真正目的。這種偷天換日，用狸貓換太子的遊戲，財政部基本上已經玩上癮了。當年用證交稅冒充證所稅是一例。現在用房地合一稅換奢侈稅又是一例。目的沒有別的，都是要把有錢人的稅「先求有，最後變成沒有。」

其實我們的官員對經濟學與財稅原理都很清楚。要抑制不動產投機，真正有效的是持有稅，不是交易時才課的稅。要減少對一般民眾的影響，則土地稅遠優於房屋稅。這些政客偏偏喜歡反其道而行，重心不是在交易稅上，就是在房屋稅上。原因無他，就是想盡辦法要保護靠土地致富的皺摺集團。有這樣一直玩一直玩的政客，我們的年輕人當然無可避免地必須承擔高房價與政府債台高築的雙重傷害。

後記：

 

不動產稅改，確定不碰房地產持有稅！財政部昨（19）日召開房地合一座談會，財政部長張盛和在會後記者會明確宣示，這波稅改僅聚焦在不動產交易所得稅，「不會動持有稅」，預計今年底完成不動產稅改方案，明年上半年推動修法。

房市改革行動聯盟等公民團體，強烈要求財政部將不動產持有稅納入改革一環，以免稅改只作半套，造成不良後果，但財長張盛和昨天表示，不動產稅制若全面革新，稅改工程將太龐大，改革採取「循序漸進、一步步來」為佳，避免對社會及產業的衝擊過大。

財政部昨天邀請不動產相關公會理事長、財稅 學者及稅改團體，以及內政部、農委會等政府機關代表，再度聚焦討論不動產交易所得稅議題。

財長張盛和在會後記者會上，轉述與會者的討論結果，包括房地合一課稅、分離課稅、給予長期持有及自用者優惠、土增稅減免應同步轉軌等四大共識。

張盛和表示，房屋稅條例才剛完成修法，調高非自住房屋稅的法定稅率，在不動產持有稅制改革上，已獲初步成果，反觀買賣不動產高額利潤，不僅炒高房價，所繳稅負也低，才是民怨積累之所在，因此將優先處理房地合一課徵所得稅。

他強調，不動產持有稅若要一併改革太龐大，不動產稅改就像人開刀一樣，針對問題對症下藥、開一次刀，一步一步來漸進改革，這樣社會及相關業界「比較受得了」。

在自住一戶免稅優惠方面，張盛和說，與會者也提出建議，應效法韓國訂定排富條款，針對持有不到2年、價值在9億韓圜（約新台幣2,870萬元）以上者，不應給予免稅優惠，財政部也將納入考慮。

總結房地合一兩場座談會，張盛和表示，除少數者，外界幾乎都很支持房地合一課稅改革，強調財政部目前為止「還沒方案」，但各界意見他聽到了，預計年底研擬出一套較適合我國的課稅方案，明年上半年推動修法。

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